Продавцы тоже плачут

Число сделок и цены на рынке жилья упали в два раза.

Падение в два раза зафиксировано по итогам первого квартала нынешнего года на региональном рынке жилья: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вдвое уменьшилось число сделок по покупке жилья. Примерно на столько же снизились цены, свидетельствуют риэлторы. За год цена однокомнатной квартиры площадью 30 кв. метров в Октябрьском районе уменьшилась с 2,4 до 1,2 млн. рублей. Установившуюся стоимость квадратного метра участники рынка уже назвали адекватной и близкой к доипотечному периоду. В ближайшее время ситуация вряд ли будет кардинально меняться. А в 2010 году потенциальные покупатели могут столкнуться с дефицитом качественного и относительно нового жилья, потому что в период кризиса застройщики предпочли отложить новые проекты.

Просели в два раза

В первом квартале нынешнего года число сделок с недвижимостью в Иркутске и Иркутской области уменьшилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если в первом квартале 2008 года в регионе было зарегистрировано 8072 сделки, то в первом квартале нынешнего года их было 4289, сообщили в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области. Число сделок по приобретению квартир уменьшилось с 6968 до 3557, а количество сделок с помощью заёмных средств – с 1821 до 823.

Значительное падение продемонстрировал и областной центр. Здесь за первые три месяца нынешнего года число сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого уменьшилось с 2285 до 1107. Количество операций по приобретению квартир снизилось с 1948 до 890. Число сделок с привлечением заёмных средств уменьшилось с 737 до 490.

Однако и на фоне «минусовой статистики» есть место позитивному тренду: судя по числу зарегистрированных сделок, в марте на рынке недвижимости началось оживление. Если в январе в областном центре было зарегистрировано 273 сделки по покупке жилья, в феврале – 299, то в марте их было уже 535. Большая часть сделок – 890 – пришлась на покупку квартир, 169 – на приобретение жилых домов. Значительно в первый весенний месяц выросло и число сделок с использованием заёмных средств: 279 – в марте, 127 – в феврале, 84 – в январе. Положительную динамику, пусть и не такую значительную, продемонстрировали и показатели в целом по Иркутской области. Большая часть сделок — 1861 из 4289 – была заключена в марте. На этот же месяц пришлась почти половина сделок с привлечением заёмных средств – 417 из 823.

Сокращение сделок в два раза отражает реальную ситуацию на рынке, считают опрошенные «Конкурентом» эксперты. «Подобная статистика характерна для большинства российских регионов», — заявил аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. В числе причин падения – общая экономическая ситуация в стране, уменьшение доходов населения и значительное сокращение объёмов ипотечного кредитования. «Ещё год назад ипотеку можно было получить в 40 кредитных учреждениях региона, а сейчас такие «длинные кредиты» дают только несколько банков, – рассказала вице-президент Иркутского областного союза риэлторов, генеральный директор ООО «Олимп-Недвижимость» Наталья Комиссаренко. – Наиболее привлекательные ставки у двух государственных банков – Сбербанка и ВТБ».

Антикризисное новоселье

У наметившейся в марте активности на рынке недвижимости есть логичное объяснение. «Для 80% россиян решение квартирного вопроса остаётся актуальным, – отметила Наталья Комиссаренко. – Дал о себе знать отложенный спрос на приобретение жилья и то, что цены стали привлекательнее для клиента. К примеру, за год цена однокомнатной квартиры площадью 30 кв. метров в Октябрьском районе уменьшилась в два раза – с 2,4 до 1,2 млн. рублей. Двухкомнатная квартира раньше продавалась за 3–3,5 млн. рублей, сейчас – за 2,5-2,6 млн. рублей».

«На рынке появились предложения для тех, кто раньше не мог позволить себе приобрести квартиру: сейчас можно купить однокомнатную квартиру 30 кв. метров в Иркутске чуть больше чем за 1 млн. рублей, — рассказала менеджер по продажам АН «Тысячелетие» Светлана Герасимова. – Таким образом, цены достигли «доипотечного» уровня». «И стали адекватными», — считает вице-президент Иркутского областного союза риэлторов. Однако это утверждение касается не всех квартир: на рынке всё ещё есть так называемые «переоценённые варианты», цена которых не соответствует реальной стоимости. Речь идёт о квартирах с дорогостоящим ремонтом в непрестижных районах или квартирах в старых домах, но в хорошем месте. Именно за счёт таких квартир рынок в будущем продолжит падение. Стоимость адекватных вариантов вряд ли будет меняться.

В условиях снижения цен банки охотнее дают кредиты, потому что их размер значительно сократился: если раньше на квартиру не хватало, например, 1 млн. рублей, то сейчас клиенты «добирают» 300–500 тысяч. Но получить кредит не так просто, банки стали жёстче подходить к выбору кандидатов на получение денег. «Говорить о восстановлении ипотечного кредитования, конечно, не приходится, но за этот период несколько улучшилась ситуация с банковской ликвидностью. Что способствовало минимальному возвращению на рынок предложения по кредитованию, — полагает Максим Клягин. – Сыграли свою роль различные усилия девелоперов по стимулированию спроса (в первую очередь речь идёт о существенных дисконтах, которые сегодня предлагают операторы рынка)».

Важен и сезонно-психологический фактор, отмечают наши собеседники. «Клиенты «проснулись» после зимы, — поделилась впечатлениями Светлана Герасимова. – Они активно приобретают квартиры, земельные участки. В марте значительно увеличилось число просмотров и сделок, такая же тенденция – в апреле. Причём аналогичная ситуация наблюдается и в других российских регионах – к новосибирским коллегам выстроилась настоящая очередь из желающих купить жильё в новостройках с готовностью 80%». Потенциальные покупатели поняли, что цены приблизились к критической отметке и вряд ли будут снижаться в дальнейшем, рассказала Наталья Комиссаренко. На фоне стабильного курса рубля жильё снова считается эффективным инструментом сбережения средств. В него конвертируются рубли, которые раньше меняли на растущие в цене доллары и евро.

До конца года ситуация на рынке жилья вряд ли будет кардинально меняться, считают эксперты. «Восстановления спроса на жильё в нынешнем году ожидать не стоит, – уверен аналитик УК «Финам Менеджмент». – Скорее всего, по итогам года число сделок будет существенно ниже, чем в 2008 году. Возможно, ситуация несколько улучшится в следующем году, но многое будет зависеть от восстановления прежних темпов экономического развития страны в целом».

Наталья Комиссаренко полагает, что в ближайшие три месяца количество сделок останется на уровне марта или несколько увеличится. Цены летом и осенью вряд ли будут меняться. На начало 2010 года наша собеседница прогнозирует увеличение покупательской активности, обусловленной привлекательными ценами и дефицитом новых квартир в домах, построенных не более 10 лет назад. Наибольшим спросом в этот период, по её мнению, будут пользоваться небольшие 1-2-комнатные квартиры.

Сведения о регистрации сделок по приобретению жилья в Иркутске

Данные Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области