«Льготная» ипотека — могильная плита иркутской недвижимости
Итоги 2020 года неутешительны: цены на первичном и вторичном рынке недвижимости Иркутска выросли на 25-30%. Спасибо здесь стоит сказать так называемой программе льготной ипотеки. Но не только ей.
БАБР еще осенью 2020 года подробно разобрал эту тему и привел неопровержимые свидетельства, что понижение ипотечной ставки привело лишь к одному — опережающему ценовому ралли на рынке:
Как «льготная ипотека» убивает рынок недвижимости Иркутска
Постепенно начинают появляться итоговые цифры 2020 года. Сервис «Авито-Недвижимость» информирует, что за 12 месяцев цены на первичное жилье в Иркутске выросли на 28% (!) до 78,1 тысяч рублей за квадратный метр. К сожалению, более детальной статистики пока нет, однако, по предварительным расчетам, вторичное жилье подорожало лишь немногим меньше, а отдельные сегменты и вовсе выросли на 30% и более. Особенно это актуально для «престижных» районов. А ведь еще год назад, в конце 2019 года, средняя цена квадрата в новостройке Иркутска не превышала 63 тысяч рублей, на вторичном рынке — 64 тысяч рублей.
Иными словами, год назад двухкомнатную квартиру (60 квадратов) в Иркутске можно было купить за 3,5-4,5 миллиона рублей, в зависимости от района, а сейчас ценник подлетел до 4,5-5,5 миллионов. Подорожание на миллион — хороший подарок для молодых семей в тяжелый кризисный год, когда спрос, по идее, должен тянуть цены вниз.
Кстати, спрос действительно упал: в Иркутске реальный интерес к новостройкам просел на 16% по сравнению с 2019 годом. При этом количество выданных ипотек выросло более чем в два раза, а все строительные фирмы отчитывались о рекордных продажах. Спрашивается, кто скупал всю эту недвижимость? Ответ: так называемые инвесторы, из числа обычных граждан и профессиональных перекупщиков, которые рассматривают недвижимость как некий аналог банковских депозитов. Сомнительные вложения, но «бизнесмены» этого типа вообще не страдают от избытка экономических знаний.
Здесь следует иметь в виду, что сделки с недвижимостью достаточно строго регулируются, и срочные продажи квартир облагаются подоходным налогом. Сильна и волатильность — даже если льготная ипотека будет продлена (что вряд ли), можно ожидать резкого охлаждения рынка, ведь реальный спрос, повторимся, за последний год снизился, а не вырос. Уже во втором-третьем квартале 2021 года ценовое ралли закончится, затем последует коррекция, причем значительная. В среднесрочной перспективе цены, конечно, продолжат рост, но он вряд ли превысит 7-10% в год, что с трудом покроет даже базовую потребительскую инфляцию (не говоря уже про девальвацию национальной валюты). Иными словами, имея на руках несколько миллионов свободных денег, куда разумней инвестировать в валюту или фондовый рынок: там и доходность выше, и риски ниже, и нет сложностей с обслуживанием активов (например, трат на квартплату).
Впрочем, подобный ликбез едва ли способен кого-то вразумить. В России люди привычно держатся за движимые и недвижимое имущество, считая его самым надежным. Именно поэтому, например, каждый виток девальвации рубля сопровождается истерическим спросом на автомобили, технику и .т.п. Люди вкладывают в то, что можно потрогать — таково мышление обывателя. К сожалению, российская власть потакает этим порывам. Программа льготной ипотеки тому самый яркий пример: вместо того, чтобы поддержать граждан деньгами и снижением налогов, правительство вполне намерено перегрело рынок недвижимости, помогая банкам и строительным конгломератам. Вот уж действительно — пир во время чумы.
БАБР следит за развитием событий.
