Как нас обманывают: сколько на самом деле стоит квадрат жилья в Иркутске?
Девелоперы очень любят рассказывать про удорожание строительства в Иркутской области. В реальности эти сказки можно смело отправлять в утиль, вооружившись официальной (!) статистикой Минстроя России.
Напомним, за 2019-20 годы цены на иркутские новостройки прибавили 32%, а на вторичное жилье — 28%. По итогам июня 2021 года новостройки подорожали еще на 21%, а вторичное жилье — на 12%. Таким образом совокупный рост цен за 2,5 года составил 53% для первичного жилья и 40% для вторичного.
По состоянию на конец первого полугодия 2021 года цена квадратного метра в новостройках Иркутска достигла 94 тысяч рублей (и более 100 тысяч для объектов в Октябрьском и Кировском районах города). Вторичное жилье в среднем оценивалось в 87,5 тысячи за квадрат, но в хороших локациях цена давно перешагнула планку в 100 тысяч за квадрат.
Ранее по теме:
Безумие иркутской недвижимости: когда ждать обвал?
Среди основных факторов беспрецедентного удорожания жилья обычно называют программу льготной ипотеки и переход застройщиков на эскроу-счета. В качестве специфичных региональных факторов стоит упомянуть массовую выдачу жилищных сертификатов после наводнения 2019 года и дороговизну земли в границах Иркутска. Все это отчасти справедливо, особенно в разрезе льготной ипотеки — в погоне за мифическим дешевым процентом закапывать деньги «в бетон» кинулись не только реальные покупатели, но и так называемые инвесторы, стремящиеся заработать на разнице цен или сдаче недвижимости в аренду.
Спрос подстегнул и предложение, и цены. Это базовый закон рынка, который никто не отменял.
При этом в среде менеджеров по продаже недвижимости бытует расхожий миф, что рост цен на металл, бетон и стройматериалы существенно поднял себестоимость строительства. Мол, застройщики тоже плачут и едва сводят концы с концами на фоне девальвации рубля и ралли на мировых товарных рынках. Эту же байку часто рассказывают незадачливым покупателям, технично обосновывая удорожание их квартиры мечты на 30-40% за календарный год.
Чтобы понять, насколько выросли издержки девелоперов, мы обратимся к официальной статистике Минстроя РФ, собранной на сайте наш.дом.рф. Каждый месяц там публикуются данные о стоимости строительства 1 квадратного метра общей площади жилья в региональном разрезе. Показатель рассчитан на основе «данных проектных деклараций, размещенных застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства». Иными словами, это прямые данные от строительного лобби. Самые достоверные из возможных.
Итак, по данным на август 2021 года иркутские застройщики в среднем тратят на один метр строящегося жилья в своих новостройках 38,2 тысячи рублей. Упс. Разница со средней рыночной ценой, таким образом, достигает 30-60 тысяч рублей в зависимости от объекта. Маржа от 100 до 200%. Красиво. При этом год назад, в сентябре 2020 года (более ранних данных нет), цена квадрата для застройщика в Прибайкалье равнялась 34,5 тысячам рублей, то есть за год рост издержек составил — внимание — рекордные 10,7%. Сравните это с 27-30% удорожанием квадрата в новостройках Иркутска по тогам 2020 года. Красиво в квадрате, а то и в кубе.
БАБР следит за развитием событий.
